E-books Publicados

Boas Práticas Jurídicas na Venda por Relacionamento, em parceria com a Onawa.

Disponível em http://www.onawa.me/post/boas-pr%C3%A1ticas-jur%C3%ADdicas

Artigos Publicados 

Supressão de Horas Extras Habituais Pós-Reforma

Muito se tem discutido a respeito das inovações trazidas com a entrada em vigor da Reforma Trabalhista, sobretudo no âmbito dos condomínios, tendo a Lei nº 13.467/2017 inaugurado novo cenário jurídico cujos desdobramentos vêm, gradativamente, tomando forma e alterando o dia-a-dia de empregados e empregadores.

Essa nova fase apresenta-se como um campo fértil para mudanças, principalmente se considerarmos a possibilidade de cancelamento e alteração de alguns enunciados sumulares que, até então, ditavam a orientação de nossos tribunais, a exemplo da Súmula 291, do Tribunal Superior do Trabalho, que garantia ao empregado indenização, não prevista em lei, decorrente da supressão de horas extras habituais.

Na ausência de regulamentação, alguns Tribunais Regionais do Trabalho passaram a entender que, se ajuizada a demanda indenizatória dentro do prazo prescricional de cinco anos, a base de cálculo englobaria todo o período efetivamente trabalhado nestas condições pelo empregado, fossem um ou trinta anos, o que sempre causou grande insatisfação aos empregadores. A onerosidade das quantias devidas gera, naturalmente, o anseio de se postergar seu pagamento, prejudicando, em última instância, o próprio empregado.

Com a edição da Lei nº 13.467/2017, entrou em vigor regra expressa no sentido de que as súmulas não podem inovar no ordenamento jurídico, fortalecendo o que há tempos defende parte dos operadores do direito adeptos da tese de inconstitucionalidade dos dizeres da referida súmula. Assim sendo, hoje, há uma forte tendência no sentido de que a súmula 291 do TST poderá ser cancelada, ou mesmo alterada para que seus efeitos sejam limitados.

Insta salientar que a Reforma permitiu que empregado e empregador convencionem livremente sobre as verbas trabalhistas, conforme artigo 855-B da Consolidação das Leis do Trabalho, bastando a homologação do Juízo, sem necessidade de participação de sindicato, desde que estejam representados por seus advogados, o que possibilita aos síndicos e empregados do condomínio a formularem acordos sobre variados temas e valores devidos.

As questões afetas ao cancelamento e à alteração das súmulas inadequadas ao novo cenário jurídico, bem como, a discussão acerca da extensão temporal dos efeitos da Reforma Trabalhista, serão abordadas, em breve, pelo Tribunal Superior do Trabalho, cuja manifestação conclusiva é ansiosamente aguardada. Fiquemos atentos.

 
Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Advogados

Publicado em 24/05/2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

Novo Código de Processo Civil garante execução imediata das taxas condominiais

 O Novo Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, entrou em vigor no início de 2016 e trouxe inovações importantes aos mais diversos ramos do direito, muitas delas com impactos expressivos no nosso cotidiano.

No campo do direito condominial, podemos destacar notória mudança relativa à cobrança de cotas condominiais em atraso. De acordo com o novo artigo 784, inciso X, a cota condominial passou a ser considerada um título executivo extrajudicial, vale dizer, hoje, pode ser executada diretamente em Juízo, sem necessidade de processo de conhecimento com sentença, o que, de plano, indica um caminho mais curto a ser percorrido até a solução desejada.

Em outras palavras, o condômino inadimplente, na ação executória, será citado para pagar diretamente o débito em aberto, sem a necessidade do longo processo em que se averiguava o cabimento da cobrança, para, então, os valores serem considerados exequíveis, como acontecia durante a vigência do Código anterior.

Tal novidade, além de facilitar o recebimento de verbas pelo condomínio, também protege os condôminos adimplentes, os quais, eventualmente, se veem obrigados a ratear o valor devido pelos não pagantes, a fim de que o condomínio possa honrar com as despesas de pessoal e de manutenção. Hoje, o meio de compelir o condômino inadimplente a quitar seu débito é muito mais eficaz e independente.

O novo cenário destacou, também, a importância da adaptação e atualização das Atas de Assembleia e das Convenções Condominiais, de acordo com as diretrizes do Novo Código de Processo Civil, para que estipulem, de forma clara e expressa, o valor das cotas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, tornando-as líquidas, certas e exigíveis.

Atente-se que eventual falha ou mesmo precariedade na estipulação expressa da cota condominial na Convenção, ou, ainda, a má redação da Ata de Assembleia, poderão pôr por terra a benesse trazida com o Novo Código, levando o credor a ter de recorrer ao antigo método, mais lento e oneroso, para só então ver seu direito tutelado.

Assim sendo, recomenda-se aos interessados buscarem um assessoramento jurídico adequado, com vistas a providenciar a referida adaptação das respectivas Convenções e Atas de Assembleias, para, ao final, terem respaldado seu direito de ingresso imediato em Juízo com ação de execução em face do condômino inadimplente.


Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Sócias do Lins & Gioia Advogados

Publicado em 07/06/2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

O atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização por dano moral?

Nos últimos tempos, a Barra da Tijuca e as regiões que compõem suas adjacências vêm sendo contempladas com o lançamento de inúmeros empreendimentos imobiliários, tanto residenciais, quanto comerciais, não somente diante da migração de sedes de grandes empresas para a região, como também, por servir de palco para grandes eventos, a exemplo das Olimpíadas e do Rock in Rio.

Neste cenário, é importante que aquele que vise adquirir imóveis esteja atento a algumas questões que emergem do mercado imobiliário, notoriamente, no que diz respeito ao cabimento de indenização quando há atraso, por parte das construtoras, na entrega dos bens adquiridos.

Em julgados recentes, o Superior Tribunal de Justiça posicionou-se no sentido de que apenas em casos excepcionais, como aqueles em que o atraso for excessivo, ou quando suas consequências causarem profundo transtorno ao cotidiano e ao bem-estar do comprador, restará caracterizado o dano moral e, consequentemente, o dever de indenizar. É o caso, por exemplo, do adquirente que se vê obrigado a adiar seu próprio casamento por conta do atraso na entrega do imóvel (STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017).

Assim sendo, ao contrário do que se poderia imaginar, a regra neste tema não é o cabimento automático da referida indenização, em que pese a possibilidade de aplicação dos benefícios contidos no Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis entre pessoas físicas e as construtoras e incorporadoras.

Por outro lado, quando consideramos os danos materiais, aqueles que importam em prejuízo não à moral, mas ao patrimônio do adquirente, basta, para o cabimento da indenização, a comprovação do dano emergente e da sua relação com o atraso na entrega (como, por exemplo, a perda de garantias de eletrodomésticos por conta do tempo decorrido), presumindo-se, por sua vez, os lucros cessantes, vale dizer, aqueles que o consumidor deixou de auferir por conta da indisponibilidade do imóvel (como alugueis, por exemplo).

Assim sendo, o adquirente deve estar sempre atento ao prazo de entrega estabelecido no contrato de compra e venda, bem como, à eventual existência de cláusula de tolerância, a fim de que, quando constatado o descumprimento do referido, possa bem direcionar os pedidos de sua petição inicial e garantir maior sucesso ao final do processo.

Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Advogados

Publicado em 21/06/2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

Os limites da locação por temporada

 Muito se tem discutido acerca das problemáticas que podem surgir com a locação por temporada, assunto que se torna extremamente relevante considerando-se o grande número de condomínios residenciais localizados na Barra da Tijuca e adjacências.

 O artigo 48 da Lei do Inquilinato - Lei 8.245/99 nos ensina que a locação por temporada é aquela “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. A prática é relativamente comum, e em épocas festivas ou feriados prolongados, conhecidas como de alta temporada, torna-se ainda mais expressiva, gerando, muitas vezes, incômodo aos condôminos habituais.

Como principais locatários por temporada estão turistas, estrangeiros a trabalho e aqueles que pretendem aproveitar os dias de folga em locais especiais na companhia de amigos e familiares. Entretanto, por vezes, as férias de uns podem virar uma grande dor de cabeça para outros, sobretudo, quando a locação por temporada é utilizada para períodos muito curtos de tempo, às vezes até por diárias, vendidas inclusive por sites de reserva, podendo, até mesmo, caracterizar verdadeira atividade comercial do proprietário, incompatível com a finalidade residencial do condomínio, e ilegal aos olhos da municipalidade, já que ausentes o registro e o enquadramento específico para realização de atividade hoteleira.

É sabido que a alta rotatividade de pessoas, não raras as vezes, gera insegurança aos moradores e ainda onera os funcionários do prédio, que devem ter atenção redobrada a possíveis alterações na ordem e na rotina daquele ambiente.

Como bem se sabe, o direito de propriedade é garantia constitucional a todos os indivíduos, podendo o dono do imóvel dele usar, gozar e dispor. No entanto, em não havendo direitos absolutos, deve o proprietário respeitar o bem maior do local, qual seja, o interesse daquela coletividade, respeitada a Convenção de Condomínio e o bem-estar geral, observada a função social de sua propriedade. O seu direito ao bem não se sobrepõe à supremacia do interesse coletivo.

Desta forma, ao reunirem-se os fatores da ilegalidade de exploração comercial não autorizada e incompatível com a finalidade do condomínio, e da existência de episódios de perturbação da segurança, do sossego ou da tranquilidade (como, por exemplo, locatários que se excedem no som, ou em outros comportamentos antissociais), pode o condomínio, segundo entendimento de alguns Tribunais, por meio de assembleia, limitar, em sua Convenção, a abrangência da locação por temporada e seus desdobramentos, e inclusive ingressar em Juízo buscando a tutela pretendida.

Vale a atenção para os síndicos, administradoras de condomínios e para os próprios condôminos.

Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Advogados

Publicado em 05/07/2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

A responsabilidade civil e criminal dos síndicos

A atividade de gestão de um condomínio, certamente se enquadra como a mais importante daquela coletividade, cabendo ao síndico a condução das principais decisões, de modo que o bem comum seja sempre preservado. Em que pese a nobreza do cargo desempenhado, aquele que a faz deve ter cuidado redobrado com as repercussões de seus atos.

O síndico exerce as funções mais relevantes no condomínio, representando-o ativa e passivamente em Juízo, e executando seu papel de administrador, e é exatamente no cumprimento de suas atribuições que o síndico deve ter toda cautela, para que não seja omisso, ou ainda acabe adotando comportamento que poderá ser tipificado como criminoso, além de ser civilmente responsabilizado.

Dentro desse contexto, os casos apresentados aos nossos tribunais indicam que, não raras vezes, os síndicos, sem prejuízo da reparação de eventuais danos morais e materiais, podem figurar em processos que buscam apurar a ocorrência de crimes contra a honra (como calúnia, injúria ou difamação), apropriação indébita de fundos do condomínio, ou das verbas previdenciárias dos seus empregados, e ainda de crimes mais graves, a exemplo de lesões corporais ou até mesmo homicídio culposo decorrentes, por exemplo, de um incêndio, ou de uma queda do elevador, em que reste comprovada a omissão do síndico, diante da falta de manutenção no sistema de prevenção contra esses tipos de acidente.

Por obviedade, deverá restar cabalmente demonstrada a direta ligação entre a conduta do profissional e a ocorrência do evento danoso, não se lhe podendo atribuir a responsabilidade por todos os incidentes que ocorram no condomínio, de forma indiscriminada. Todavia, certo é que esse cenário intimidador muitas vezes desencoraja moradores a assumirem o cargo de síndico, tamanho o ônus a ser suportado.

Nesse contexto, deve-se ter em mente que tais episódios podem ser evitados com adoção de medidas simples na rotina do condomínio, a exemplo da prestação periódica das contas, mantendo-as sempre em dia; exigência das notas fiscais dos prestadores de serviços; cobrança padrão dos inadimplentes, sem beneficiar quaisquer deles; manutenção dos elevadores e dos sistemas de gás e eletricidade; conservação e manutenção de toda área comum; atenção à segurança de seus funcionários, com fornecimento de equipamentos de proteção, dentre outras, além de um assessoramento jurídico especializado a fim de se evitar os dissabores de um processo, seja ele de natureza cível ou criminal.


Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Advogados

Publicado em 19/07/2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

Animais domésticos em condomínios

No chamado direito de vizinhança, as limitações à propriedade dos condôminos derivam, dentre outros, das regras de boa convivência, visando tornar menos ásperas as relações entre os vizinhos, garantindo a incolumidade do local e prezando pelo bem-estar geral. Faz-se imprescindível que cada participante daquele núcleo, em seu cotidiano, preocupe-se com as consequências de suas ações sobre a coletividade, evitando comportamentos e práticas antissociais, sob pena de insustentabilidade da convivência.

Nesse contexto, recorrente dúvida toma forma quando tratamos da proibição de animais domésticos nos condomínios, assunto que causa constantes dissabores entre vizinhos e bastante revolta àqueles que se veem, repentinamente, impedidos de continuar vivendo na companhia de seus bichos de estimação.

Em uma primeira análise, não há, em nosso ordenamento jurídico, qualquer norma que vede expressamente a presença de animais domésticos em condomínios. Entretanto, é prática comum entre os condôminos deliberar nesse sentido, por meio de assembleia, fazendo constar em seu regulamento que a presença de animais é proibida naquela coletividade, ou limitada em alguns aspectos.

Na prática, é difícil admitir, com tranquilidade, que alguém que vise se mudar para uma nova residência, por exemplo, tenha de se desfazer de seus animais de estimação, abandonando-os a terceiros, quebrando os importantes laços de afeto construídos com seu núcleo familiar.  Nesse sentido, comuns são os casos daqueles que, sentindo-se lesados, procuram a Justiça buscando autorização, no caso concreto, para que o animal possa permanecer em sua companhia.

Veja-se que, exatamente pela ausência de previsão legal, além do direito à intimidade e à vida privada, muitos tribunais entendem como incabível a proibição de animais em condomínios, concedendo autorizações àqueles que deles se socorrem.

Entretanto, deve-se ter em mente que as limitações direcionadas aos animais, quando acordadas pelos proprietários em assembleia, no geral, visam manter a ordem, a segurança e a higiene do local. Dessa forma, importante que aquele que mantenha seu animal de estimação em condomínio preze para que os demais moradores não sejam incomodados. Vale dizer, latidos incessantes, dejetos em áreas comuns, trânsito em elevador social ou mesmo agressividade para com os outros condôminos são situações que devem, ao máximo, ser evitadas.

A completa proibição de animais de estimação em condomínios é, portanto, questão bastante controversa. A mera limitação, por outro lado, quando aplicada de forma razoável, é bem-vinda, e serve exatamente ao propósito do direito de vizinhança: conciliar interesses, de modo que o bem-comum seja preservado.

Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Advogados
Publicado em Agosto de 2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

Poluição sonora em condomínios – consequências nas esferas cível e criminal

Dentre as principais reclamações daqueles que habitam em condomínios, está a importunação com barulhos excessivos advindos dos imóveis vizinhos, sejam eles provenientes de animais domésticos, músicas em volume elevado, móveis sendo arrastados, ou mesmo de discussões. A perturbação do sossego, além de afetar psicologicamente aqueles que a ela são expostos de forma repetida, também pode gerar consequências jurídicas, tanto na esfera cível, quanto na criminal.

Os regulamentos internos dos condomínios, cumprindo sua finalidade de prezar pela ordem e pela coabitação pacífica de seus integrantes, devem prever os horários limite para realização de obras, festas e eventos, com menor tolerância em fins de semana e feriados, bem como, multa correspondente para aqueles que descumprirem seus mandamentos. Por obviedade, barulhos pontuais, mesmo que após o horário limite estipulado, podem ser tolerados pelos condôminos, servindo o bom senso como parâmetro, em nome da boa convivência.

É importante observar que insistir em sons altos pode, além de consequências internas, gerar repercussão jurídica. Veja-se que, na esfera criminal, o artigo 42 da Lei de Contravenções Penais tipifica como contravenção a perturbação do sossego, valendo dizer, a gritaria ou algazarra, o exercício de profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais, o abuso de instrumentos sonoros ou sinais acústicos, a provocação ou não impedimento de barulho produzido por animal de que se tem a guarda, cuja pena varia de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses de prisão, ou multa.

Outrossim, no Rio de Janeiro, vigora a Lei 126 de 10/05/1977, também conhecida como “Lei do Silêncio”, que prevê um limite máximo de 85 (oitenta e cinco) decibéis, considerando terminantemente proibidos os ruídos “produzidos em edifícios de apartamentos, vila e conjuntos residenciais ou comerciais, em geral por animais, instrumentos musicais ou aparelhos receptores de rádio ou televisão ou reprodutores de sons, tais como vitrolas, gravadores e similares, ou ainda de viva voz, de modo a incomodar a vizinhança, provocando o desassossego, a intranqüilidade ou desconforto.”

Portanto, os indivíduos afetados pela conduta podem acionar a polícia, podendo o ofensor, inclusive, responder por crime de desobediência se não cumprir os mandamentos do agente público, conforme artigo 330 do Código Penal. Paralelamente, na esfera cível, aquele que comprovar que sofreu danos, ainda que simplesmente psicológicos, com o barulho elevado, poderá receber indenização por danos morais daquele que o causou, como forma de minimamente compensar o desgosto sofrido, bem como, de prevenir a repetição da conduta ilícita.

Nesse sentido, importante se ter em mente que o condomínio é um espaço em que se deve prezar pelo bem comum, e que quaisquer condutas antissociais ou abusivas aos demais, além de repercussões internas, também podem gerar consequências graves na esfera jurídica, fazendo com que a melhor solução seja, de fato, fazer com que o bom senso e a alteridade sirvam de guia nas relações entre condôminos.

Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Advogados
Publicado em Setembro de 2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

Limites da participação de inadimplentes nas assembleias condominiais

Dentre os direitos dos condôminos assegurados por lei, estão o de usar e dispor livremente de suas unidades, o de usar as partes comuns de acordo com sua destinação e sem excluir a utilização dos demais condôminos, bem como, o de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, com a ressalva de que estejam quites com as cotas condominiais, segundo inteligência do artigo 1.335 do Código Civil brasileiro. No caso concreto, esta condicionante pode gerar conflitos entre os envolvidos, de modo que o síndico deve estar ciente das limitações que a lei impõe e, mais importante ainda, das interpretações aplicáveis, a fim de que nenhuma ilegalidade seja cometida.

Nesse sentido, observe-se que, caso o condômino esteja inadimplente, não poderá, segundo norma legal, votar nas deliberações essenciais do condomínio (como na escolha do síndico, por exemplo). Entretanto, conforme entendimento predominante, não poderá ser impedido de estar fisicamente nas assembleias, já que isto se mostraria arbitrário e tolheria a sua própria liberdade de locomoção. O que não se pode admitir, na realidade, é a sua manifestação sobre os assuntos a serem tratados, de modo que sua opinião não poderá ter relevância nas deliberações, mas a sua presença, ainda que dispensável, deve ser tolerada.

É de se observar, por outro lado, que aqueles condôminos que realizaram acordo para parcelamento da dívida, e que estejam cumprindo com as condições estabelecidas, não devem ser proibidos de se manifestarem. Outrossim, se o condômino for proprietário de várias unidades, e estiver quite com apenas algumas delas, terá seu número de votos equivalente ao número de unidades sem débitos com o condomínio.

Em suma, faz-se imprescindível que o síndico e a eventual administradora do condomínio sempre atualizem a lista de inadimplentes e estejam atentos, quando da realização das assembleias, para que eventual voto inválido não seja computado. No mais, toda cautela é necessária para que o condômino que não esteja quite com suas obrigações não seja exposto à situação vexatória ou embaraçosa, sob pena de reparação civil por danos morais, motivo pelo qual se ressalta a importância do assessoramento jurídico aos gestores do condomínio, que devem concentrar seus esforços na prevenção de conflitos, evitando-se gastos com sua reparação.

 
Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Advogados
Publicado em Outubro de 2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

Retrospectiva Jurídica

Certamente, 2018 não passou despercebido para nós, brasileiros e cariocas - ano de eleições presidenciais, copa do mundo, considerável crise econômica e muitos desafios. Ao mês de dezembro, chegamos com a sensação de dever cumprido, e com esperança de que o próximo período que se aproxima seja repleto de calmaria e de realizações. Para o Direito, importantes decisões tomaram forma nos últimos tempos, e mudaram significativamente as relações jurídicas em vigor. Em nossa coluna jurídica, ao longo de 2018, tratamos de algumas novidades importantes, que relembraremos brevemente aos nossos caros leitores.

Importante marco relativamente recente do Direito foi a entrada em vigor da chamada “Reforma Trabalhista”, que alterou inúmeras regras da Consolidação das Leis do Trabalho, tendo trazido, além de algumas benesses ao trabalhador, mais segurança jurídica ao empregador. Isto porque se instituíram normas, como a previsão de pagamento de verbas sucumbenciais pelo empregado, que visam a diminuir o número de demandas infundadas.

Outra novidade sobre a qual discorremos foi a possibilidade de o condomínio executar diretamente as cotas condominiais dos devedores, sem necessidade de prévio processo de conhecimento. Hoje, segundo o novo Código de Processo Civil, o condômino inadimplente será citado diretamente para quitar o débito, agilizando em muito a satisfação do mesmo.

Vale lembrar, também, da recentíssima entrada em vigor da Lei de Proteção de Dados, que, em que pese passe a surtir efeitos apenas em 2020, obriga, desde já, a todos os fornecedores de serviço que armazenarem dados de consumidores (sejam companhias aéreas, farmácias, hotéis e etc), a adequarem-se ao novo regramento, que prevê, dentre outras, a necessidade de expressa concordância dos mesmos para toda e qualquer utilização de suas informações pessoais.

Enfim, os últimos tempos foram marcados por importantes inovações na área jurídica, acompanhando as necessidades sociais que se mostraram presentes. Cabe a nós, operadores do direito, colocá-las em prática e difundi-las, a fim de que os jurisdicionados logo possam usufruir de seus benefícios. Nossa Coluna seguirá trazendo as mais importantes novidades, para que nossos leitores estejam sempre atualizados de seus direitos. Boas Festas!

Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas Sócias do Lins & Gioia Sociedade de Advogados
Publicado em Dezembro de 2018. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.

Responsabilidade do condomínio na queda de fachadas ou de objetos de varandas
 
Na última semana, assistimos a um terrível acidente ocorrido no bairro do Leblon, que culminou com grave lesão à pedestre que transitava pela calçada – parte da fachada de um edifício caiu sobre a adolescente Larissa Spezani Resende, que voltava de um bloco de carnaval. Deste triste episódio, ficam alguns importantes alertas aos condomínios da cidade, principalmente no quesito manutenção, de modo que medidas de precaução devem ter total prioridade, a fim de que as de reparação não sejam a regra.

Dispõe o artigo 938 do Código Civil brasileiro, aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido. Nesse sentido, salvo por motivo de força maior (forte tempestade, por exemplo), todo e qualquer objeto que cair de alguma unidade habitacional, ou mesmo da fachada do edifício, causando dano a terceiros, será fato gerador de responsabilidade objetiva do condomínio, que poderá ser condenado judicialmente a indenizar a vítima por danos morais, estéticos e materiais (o que pode incluir custos com a hospitalização e recuperação, lucros cessantes e etc).

Observe-se que, nesse caso, a condenação sequer dependerá da apuração de dolo, negligência, imprudência ou imperícia por parte do condomínio ou do condômino. A vítima, naturalmente vulnerável, será indenizada de forma objetiva, devendo ser integralmente reparada pelo dano sofrido. Ao condomínio, se condenado, haverá a faculdade de ajuizar ação de regresso contra o habitante que se descubra o real causador do acidente (aquele que arremessou ou deixou cair objeto de varanda, por exemplo). Caso não seja possível a identificação, ou não haja nenhum morador envolvido, caberá ao condomínio suportar integralmente esse ônus.

Outra solução possível aos condomínios, seria o ajuizamento de ação de regresso contra a construtora, se ainda no prazo de 5 (cinco) anos após a entrega do empreendimento, e se detectado que o defeito, e consequente acidente, não foram decorrentes de má conservação por parte do próprio condomínio.

Desta forma, os administradores dos condomínios devem direcionar seus melhores esforços em manter sempre em dia as reparações de fachadas, estruturas e vidraças, bem como, devem alertar frequentemente seus condôminos sobre as regras de boa convivência e segurança. A prevenção é sempre o melhor remédio, principalmente quando se trata de situação que põe em risco a integridade física de terceiros. É dever de todos evitar que tragédias como a de semana passada aconteçam. Fica o alerta!

 
Por Barbara Gioia e Silvia Lins
Advogadas sócias do Lins e Gioia Advogados
Publicado em Março de 2019. Jornal da Barra. Rio de Janeiro/RJ.